老蒋侃房 | 地下室卖300万元,这本账怎么算?
钱江晚报
2021-10-14

钱江晚报·小时新闻记者 蒋敏华

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前几天,未来科技城红盘浦荷芸邸最后一批160套房源摇号,因中签率不到10%而成为“8·5”楼市新政以来杭州为数不多的限售楼盘之一。

浦荷芸邸之所以成为楼市话题,不仅仅是它的市场热度,还在于它的天价地下室。此次开盘,浦荷芸邸最贵的一个地下室卖到了300多万元,创下了杭州楼市的又一个纪录。

资料显示,浦荷芸邸此次开盘共有20个地下室,面积从100㎡~131㎡不等,单价2.2万~2.3万元/㎡,总价超过300万元的共有3个。

由于地下室并不计入建筑面积,也没有产证,此前带地下室的一些房源,比如排屋和别墅,都是将地下室作为赠送空间,并不会单独标出地下室的价格。那么,浦荷芸邸为何要把地下室单独标价售卖?

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事实上,浦荷芸邸的地下室并非单独售卖,而是跟一楼“捆绑”。如果没有限价,开发商完全可以跟以前一样,将一楼和地下室作为一个整体来标价。

可现在限价,就比如浦荷芸邸的精装限价为37710元/㎡。如果把地下室的300万元打包计入一楼房源总价的话,其他楼层的定价就要适当降低,否则均价就会突破37710元/㎡。

在这样的逻辑下,开发商选择将地下室单独标价也就顺理成章了,同时也是利益最大化的一个方案。仅仅此次开盘的20个地下室,就可为开发商“增收”5000万元左右。

看完了开发商的账,再来看看购房者的账。比如浦荷芸邸8幢101,面积145㎡总价408.9万元,地下室总价305.9万元。如果将地下室总价折算进房价,单价大概4.93万元/㎡,是8幢201单价(34400元/㎡)的1.43倍。

那么,像浦荷芸邸这样总高8楼的产品,一楼带地下室和二楼的差价,合理的系数是多少?这其实并没有标准答案,不过限价之前的一些楼盘,同样是总高8楼的话,一楼带地下室的房源单价大概是二楼房源的1.2~1.3倍。

据一名参加摇号的购房者称,浦荷芸邸选房时弃选率很低,尤其是前140号因为可以选到非一楼的房源,弃选的寥寥无几。当房源只剩下一楼之后,弃选的人才逐步增多。最后一套房源,是被180号选走的。

从这个数据来看,那些弃选一楼的购房者,肯定是觉得花大价钱买下这个地下室不值。当然最终选了一楼的人,也未必觉得这个地下室值这个价,更多的是珍惜这次难得的中签机会,毕竟房价的倒挂空间肉眼可见。